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标题: 中国房地产库存状况，看看你的城市房产库存多少【转】 [打印本页]

作者: 邢远 时间: 2016-2-29 12:56
标题: 中国房地产库存状况，看看你的城市房产库存多少【转】
导读：西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。

文/任泽平、熊义明（国泰君安证券分析师）
文章转自：泽平宏观（微信号：zepinghongguan）

中国房地产总体库存状况

库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。

2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。

库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。

商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。

图1 商品房库存（待售+施工面积）与去化时间

（数据来源：国泰君安证券研究，WIND）

商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照2015年1.6亿平米的销售，去化周期为15.6年。

按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积（2015年销售较好）。据国研中心刘世锦测算，我国住宅需求峰值1200-1300万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。

各地区库存情况

各地区库存状况的突出特征是：三轨运行。

西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市（后面有详细数据）。本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年），因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。

二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间。

一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小。从广义库存来看，广州和上海较低（6.1和6.2），北京和深圳甚至较高（均为8.4）。考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期“补库存”。

图2 各地区广义库存情况

（注：上图中库存单位为年，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年）,各省待售面积数据缺失较多，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
资料来源：Wind，国泰君安证券研究）

图3 主要城市商品房狭义库存状况

（注：上图中库存单位为月，代表狭义库存状况。数据来源：CRIC，乐居研究院，WIND，国泰君安证券研究）

2015年，30个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，四线城市预计增速更低。

这表明，2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱。

库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线下跌。统计局70大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。

图4 2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌

（数据来源：国泰君安证券研究，WIND）

综合来看，各地区房地产库存呈现三轨运行态势。三四线省市库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重。一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解决潜力。2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌，凸显了不同地区的库存问题。

图5 日本住宅供给和需求演变趋势

（数据来源：日本统计局，WIND，国泰君安证券研究）

中央的去库存政策

为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。

代表性的政策包括：

（1）大幅降准降息。2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。

（2）首付比例大幅下调。2015年3月30日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。

（3）财税大力支持。2015年3月30日，二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。

表1 2015年以来中央应对政策

发布时间	政策类型	政策内容
2015年	降息降准	降息：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，10月24日。降准：2月5日，4月20，6月28日（定向降准），9月6日，10月24日。
2015年3月17日	国管公积金政策	借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。
2015年3月30日	二套房首付比例降至四成	对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
2015年3月30日	公积金贷款首付比例下调	缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
2015年3月30日	二手房营业税免征年限五年改两年	个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2015年6月29日	房屋转让、租赁手续费减免	个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时，可以不用再向税务部门提交有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时，可直接申请免营业税。
2015年8月31日	住房公积金贷款二套房最低首付款比例降至二成	对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
2015年9月24日	降低商品住房转让手续费	新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元；中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低；房屋租赁手续费被取消。
2015年9月30日	首付比例降至25%	在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
2015年9月30日	公积金异地贷款等	提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上线控制在50%－60%、延长贷款偿还期限；全面推行住房公积金异地贷款；拓宽贷款资金筹集渠道。
2015年11月17日	国管公积金政策	进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。
2016年2月2日	首付比例最低可降至20%	在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
2016年2月19日	财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税	对购买首套房，144平米以上契税由1.5%下降至1.0%。购买二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。

（资料来源：国泰君安证券研究）

（文章节选自：泽平宏观（微信号：zepinghongguan），原标题为：《房地产去库存的挑战、应对、风险与机会---供给侧改革专题研究之四十六》，版权归作者）

作者: yuhuashi 时间: 2016-2-29 19:33
后悔进入了，房地产行业

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