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关于特色小镇的开发运营模式研究

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邢远 发表于 2017-5-8 14:16:04 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
特色小镇本质

特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造具有明确的产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。它是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一,产城乡一体化的新型城镇化模式。






1特色小镇主要分为四个“特”
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2特色小镇的发展架构
特色小镇的发展架构,我们称之为“双产业、三引擎、三架构”。





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“双产业”指特色产业与旅游产业。自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业,诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业;茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。

特色小镇的关键在于产业培育。特色小镇不仅是以特色产业为引擎的泛产业聚集结构,也是以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构。
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特色产业架构

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泛旅游产业架构

“三引擎”包括产业引领、旅游引擎、智慧化及互联网引擎。对于任何一个特色小镇来说,都是以导入更大的扩大效应、传播效应的现代手段和渠道,是集聚产业能力,形成人口规模的基础。旅游引擎是导入外来客流形成消费聚集的基础。这三大引擎是构建了打造旅游特色小镇的基础,任何一个特色小镇的引擎不清晰,引擎发展逻辑不清晰,引擎落地的产品、业态、形态、人才、机制和投资的方式不清晰,肯定做不出特色小镇。

“三架构”指的是特色小镇发展不仅要遵循产业链整合架构,还要符合旅游目的地发展架构和新型城镇化发展架构。特色小镇发展的基础是人口聚集。特色产业和泛旅游产业的发展,形成产业集聚,带动常住人口聚集和外来游客聚集,促进配套产业和公共设施的发展,以及多样化的消费结构和聚集,从而推动城镇化架构的形成与旅游目的地发展。

特色小镇旅游产业分为自然资源、人文资源,对于我们特色小镇而言,要增加一个产业资源,每一个特色小镇基于当地的产业资源不一样,因此在选择产业的时候,选择的产业资源基础,我们说鲜花小镇、航空小镇、会展小镇、教育小镇等等不同,各种各样小镇之间,如何运用资源的本身,都是非常重要的。






3特色小镇的总体特征
特色小镇的特征是以特色的产业及环境资源为基础,以坚定的政府政策及投融资支持为依托,以产城一体化综合开发为手段,以泛旅游为引擎与目标归宿,以产业链开发及房产开发为盈利核心。





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以产业为基础,通过消费聚集实现就业增加、人口聚集、城镇繁荣,是特色小镇发展的核心逻辑,基于这个逻辑,产业本身、产业应用、产业服务和相关延伸产业,构成了对产业的四个板块的构架。所以选择产业、然后延伸产业。在旅游结构里称之为“泛旅游产业”,就是把旅游和相关的其他产业,如医疗、健康、养生等,与各种资源之间相互整合,构成了泛旅游资源的矩阵结构。

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特色小镇的开发架构




特色小镇打造要点体现在以下三方面:
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特色小镇核心实际是产业融合、产业延伸,由此构成人口聚集、产业聚集、产业的三产消费聚集与特色产业加起来,延伸出产业延伸环,形成居住发展带,结合社区配套网,构建新型城镇化发展结构,由此形成了发展的整体。

在这个结构里面不仅要导入产业,还要导入事业,还要导入一系列的IP,旅游小镇开发中,最核心的内容涉及到要打造风貌、性格、快速的夜间聚集核、多业态的服务关系,最后落在商业地产、居住地产、大城市的二居地产、落实到养老和度假的第三居所地产,由此构成房产开发、业态开发、产业开发的整个结构链,所以是一个复合开发的结构。

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特色小镇开发架构

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640?wx_fmt=jpeg.jpg 特色产业项目开发架构
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旅游产业项目开发架构







特色小镇的运营模式

1特色小镇的商业模式




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2特色小镇的运营模式
企业主体,政府服务,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,引进民营企业建设特色小镇。




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3特色小镇的投融资模式
构建以项目为核心;以城市投资及旅游投资为支撑,多种投资平台相互协调;特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。





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特色小镇涉及到的一系列产业链开发,第一是政府需求,第二是企业运营,企业运营的逻辑里面分成四大企业收益,第一块建造收益,第二块是产业收益,第三块是房地产收益,第四块是通过IPO、上市寻求资本收益,这四大收益是综合收益,现在追求纯粹的产业收益,只做一个点、一类产品,很难实现真正的盈利,有效的整合、开发综合利润,一定要把四大盈利结构有效结合起来。






4特色小镇的PPP模式设计




基于房地产开发的盈利结构和旅游地产结构,逐渐向基于政府公共基层的3P开发的建造利润+房地产开发利润+土地增值利润+产业利润构建的复合利润构架。

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特色小镇开发中的IP导入

1特色小镇开发中的资源导入模式




绿维创景以产业链整合为模式,有效利用各种资源,突破原有的项目推进和开发时序,将后期导入前期,在进行策划规划设计的同时,引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源,使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。
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全产业链整合模式
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结合建造导入

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结合运营导入
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结合投融资导入





2特色小镇开发中的IP导入




IP的导入对于特色小镇的的开发来说,是推动其落地建设的重要抓手,是支撑其健康发展的关键内容,是盘活其现有存量资产的重要手段。

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全经联聚集了上百个IP,无论是园区地产IP、文化旅游IP、社区服务IP还是养老服务IP。对于全经联来说,每一个会员企业就是一个创新IP,上百上千个IP在全经联的“平台+智库+资本”架构上,组成一个生态圈。
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在特色小镇的打造中,将全经联平台及业界各种创新IP通过有效、有序的梳理,通过在策划端、规划端,把有价值的IP导入到前端去,形成新的合作模式,即政府提供开发性支撑,提供支持体系,包括开发商投资的项目以及基金跟进的项目,到运营商运营的项目,都可以形成一个互联互动和聚集结构。

城镇委在下一步工作中最核心的工作就是把这些IP标准化,IP的商业模式清晰化,IP利用手法明确化,让所有的策划师、规划师掌握这些IP、导入这些IP,在特色小镇发展中间形成全经联共同发展、联合发展的发展结构。

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