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特色小镇,开发商你真的会玩吗?

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邢远 发表于 2017-5-15 14:57:59 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
特色小镇火了!很多人压根就没整明白什么是特色小镇,如果还是整齐划一的建楼房和新农村没什么两样。开发商恐怕大多还是地产逻辑,修几个形象工程,就得赶紧卖房变现。
任何一种买卖资产的形式用于特色小镇的开发都会陷入房地产如今走进的死胡同,越滚越重,越没法自我更新。特色小镇要想真正玩的转,就一定要轻资产而重内容,一定要去地产化。






特色小镇,兴起于浙江,壮大于长三角,如今,正以燎原之势在全国蔓延,逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。
目前,房地产行业的集中度越来越高,中小房企想学恒大那样快周转,做大规模,或者像其他大开发商那样去争夺地王,已经没有机会了!
但是,面对特色小镇这种新的业态,各路开发商基本还是站在比较接近的起跑线上。大的开发商未必就能做好,小一点的开发商未必不能做。
仔细探究当前正在掀起一股特色小镇的开发热潮,我们不难发现其背后有着深刻的社会发展背景。通过简单类比我们不难发现,此轮特色小镇建设热潮与上世纪80年代的城镇化有着本质的不同——上一轮城镇化发展热潮是由乡镇工业发展带动起来的,是工业化快速发展阶段的城镇化,基本特征表现为“城镇像农村,农村像城镇”。而这一轮特色小镇建设,是建立在工业化进入中后期,城市化进入深度发展的背景下产生的,是后工业化阶段的新型城镇化,其基本特征表现为“比城市更友好,比乡村更文明”。可以说,此轮特色小镇建设,是城市化发展到高级阶段的必然产物。特色小镇是都市经济的高级形态,而不是像表面上看到的那样简单。
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一二线城市优质的土地,已经越来越进入肉少狼多的局面。而特色小镇的项目较多,并非都在一二线城市,而且能够得到当地政府的大力支持。
想要打造好特色小镇,最好是要对本地文化、产业理解深刻,并且有一定资源整合能力的企业去打造。这就给一些本土开发商带来了机遇。
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刷爆朋友圈的
绿城100个小镇计划

在国家推出1000个小镇计划的之前,其实在浙江省早就先人一步地推出了100个特色小镇计划,这项计划是浙江省在外贸受阻,经济增长乏力,实体经济出现严重下滑的情况下在2013年就开始在探索,并在2015年就出台了相关政策来积极扶持发发展特色小镇。
特色小镇在浙江的发展,也是由探索向着模式逐渐成熟方向发展的,而过去两次遇到发展危机的绿城在经历了一系列的阵痛与反思。
尤其是宋卫平,感觉到和融创合作老孙以速度牺牲品质之后,依然冒着被世人唾骂“不守信”的罪名,而选择“背信弃义”毅然决然地同融创“分手”,当时不少人并不理解宋卫平说他在孙宏斌帮他度过难关之后而过河拆桥。
从去年开始,尤其是在绿城推出第一个项目的产品发布会之后,大家对绿城、对宋卫平刮目相看。
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16年8月19日下午,杭州黄龙饭店在金黄麦田点缀下,于清新田野气息中,绿城桃源小镇《耕读赋》暨2016新品发布会震撼揭幕。
“桃源住在你心里”的主题让来宾津津乐道,来自世外桃源的静谧美感,与来自喧嚣都市中内心的安定,在桃源小镇完美合璧。数百组客户及诸多媒体人共同见证了这场高格调发布会,共同感受了绿城的极致匠心。
“不仅仅是一个居住的大型社区,更应该是让人值得停留,驻扎自己家与梦想的地方。”一个以“耕读文化”“田园风情”为特色的小镇,正绽放在杭州这块美丽的土地上。发布会当天,“耕读节”启动仪式同步举行,正式开启小镇耕读之风。
“桃源小镇以‘安放中产阶级’的田园梦”为出发点,打造适合中产阶层的桃花源为己任,开始在全国建设特色小镇。
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探寻生命与土地之间的自然关系,以小镇为蓝图,开启中国人灵魂故乡的重建之路!
当年12月3日,浙江蓝城生活有限公司正式成立,与此同时,蓝城发布生活服务品牌— —镇长,现场以激动人心的小镇开发营建探索之旅,引起中国地产界的赞叹与深思!
与上次发布会不同的是本次发布会的装置更加场景化,杭州云栖小镇云栖厅,一场解密小镇开发代码的发布会默然就绪,正将盛启。
云栖厅门外,夜风习习,收割过的金色稻田在璀璨灯光中别具风韵。整齐的稻茬儿、大大小小的稻草垛、风车、劳动者、以及投影在金色稻田中的小镇建筑……原野的质璞、都市的繁美交汇融合,勾勒出一幅田园都市的梦境,置身其中,涤滤着人心,美好而纯净。
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在本次发布会上蓝城小镇一下子推出十个小镇:乌镇雅园、杭州桃李春风、莫干山观云小镇、杭州春风长乐、上海崇明岛小镇、春风江南、嵊州越剧小镇、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风。与此同时,十个镇长同时登台。
注意:本次发布会宣布成立的不是蓝城置业公司,也不是蓝城房地产公司,而是蓝城生活服务公司。
蓝城小镇以“家人服务、小群大镇、小镇基金、生活设计委员会”作为小镇的特色。
屋舍俨然、良田美池、怡然自乐。这不但是宋卫平的梦想。也是每个在雾霾侵扰之下每个中国人的梦想,尤其是中产阶层的梦想。
在浙江提出特色小镇之后,才有国家的1000个小镇计划,而蓝城小镇是在没有向外界过多宣传之下而开始做前期准备工作的,所以才会在当年十二月一次向大众推出十个风格迥异的特色小镇。
  2
特色小镇特在哪里

“暮春者,春服既成,冠者五六人,童子六七人,浴乎沂,风乎舞雩,咏而归。”这段话出自《论语·先进篇》。
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我理解的是这样:春末夏初,已经脱去厚厚的冬装,穿着轻薄的春末夏初的便装,有一群大人,带着六七个孩童,到河里嬉戏(最好是大家都是躶着的),清澈的河水中鱼儿在顶着水流极力往上游。


有大人带着孩子们在河里追逐着鱼儿,偶尔能够抓到几尾小鱼,有人在岸边的小洞穴里扣螃蟹,有人带着孩子们在有泥土的地方把泥土互相涂抹在对方的身上,还会有大人和孩子一起在沙滩上挖坑,随着坑越挖越深,坑中开始渗水,后来慢慢崩塌,而另外一个小孩躺在沙滩上让大人用沙子把他埋起,只剩下头和小鸡鸡。
就这样一群人在河里无忧无虑地玩耍到太阳落山,洗净身上的泥土、细沙,穿好衣服,迎着落日一边唱着歌、一边嬉闹着往家里走去,有时孩子们会奔跑一下,大人们因担心孩子磕碰着则在后面追赶。这是一幅美丽的乡村生活图景,无忧无虑而恬然自得。
这是一种生活状态,同时也是一种令人羡慕的生活场景。这样的场景只能在乡野里面呈现,而不可能在雾霾深厚的都市里有。
伴随着经济的发展,伴随着物质极度丰富之后,人们在内心充盈之后慢慢会不仅把目光盯在城市,尤其是大都市,市镇会在未来崛起。未来会有各种各样的市镇在不同的区域内兴起。
根据市镇功能的不同,可以有科技型小镇,比方说现在的杭州云栖小镇,还有惠州的松山湖片区的因华为的搬迁而形成集科研、生活与度假为一体的小镇;在这样的地方虽然是从事科研,不再像城市,尤其是大城市因为土地资源稀缺导致极高的容积率,这样的科技小镇和在农耕文明时代自然形成的小镇一样,具有浓厚的生活气息,不同的是在这样的小镇里居住者大部分是科研人员、家属及为他们服务的人员。


金融小镇。去年5月20-22日,浙江金融博览会在杭州举行,此次会议上,财富小镇、基金小镇、金汇小镇……浙江省9个金融特色小镇将在金博会上集体亮相。
金融特色小镇汇聚了众多知名金融机构,以成熟的运营方式成功打造了完善的金融产业生态链,对后续小镇的培育和浙江省的金融发展起到了示范引领作用。金融小镇在四川也已经有。金融小镇主要是以大金融为主的机构聚集在一起为经济发展提供全方位的金融服务的特色小镇。
旅游度假小镇。这样的小镇有历史遗留古镇,有现代新建小镇,比方说江南十大古镇皆是历史遗留小镇,而北京的司马台长城脚下的古北水镇则是新建的小镇,这样的小镇目的主要是提供旅游及度假服务的小镇。
养生养老小镇。这样的小镇主要集中在环大城市周边一个半小时左右,山清水秀之地,空气清新、同时还要交通便捷。这样的小镇适合在大城市退休后的养老生活。比方杭州由万科开发的良渚文化村就有这样的功能。
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医疗小镇。集合了诸多的医疗资源,对于一些慢性病,需要长期住院的病人在郊区空气清新,交通便利的情况下,集合数家不同类型的医疗机构,格局特色,是传统疗养院的升级版,把城市医疗资源让位于急性扁病患者,而需要长期住院观察、疗养的人在手术之后或者是病情得到稳固之后从资源稀缺的城市搬出来到郊区甚至更远的地方,以优良空气、优美环境及少量的适合他们运动的农作来调养身心。
民俗小镇。是以地域民族特色为主,集合观光、休闲、民俗产品生产、民俗表演、购物等于一体的小镇,尤其是在鄂西、湘西、云贵、川西北等地少数民族聚居的地方尤为适合,这样的地方无论是自然风貌还是人文历史都具体地方特色,非常适合在整理与开发利用上可以下功夫做到别具一格即可达到经营的目的。
度假小镇。这样的小镇是区别于旅游小镇的,也许没有风景名胜,也许没有大型的娱乐项目,但是因为占据了很好的位置,适合修身养性,那么就可以以酒店集群的方式来建设,主要纯粹的居住与放松身心,比方说有张宝全开发的红树林度假区即使这样的项目,目前在三亚与青岛各有一个。
电影及艺术小镇。是集合电影拍摄场景、电影电视剧拍摄、后期制作为一体的集合了艺术、观光、住宿为一体的小镇。目前比较成熟有横店影视城,海口冯小刚电影公社,正在建设的有青岛东方影都丽江李亚鹏电影公社、郑州华谊兄弟电影公社等。
灵修小镇...... 工业小镇......
我们看到在上述列举的诸多小镇中,第一是需要建筑的、第二是需要酒店住宿的、第三同样是需要住宅的,但是特色小镇的特在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特特色之“特”,是带有强烈的地域特色的。
特之在于“别具一格”,否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。而最终导致的是索然无味以失败告终。
特色小镇的特不仅在于内容上。特色小镇虽然离不开建筑、离不开房地产,但建仅仅是一方面。运营与管理才是关键所在。
特色小镇虽然提出了不久,但是其实是在总结现实经验的基础上总结而来的,有一些小镇是非常有特色的。下面我们就几个不同的特色小镇进行逐一解读。
  3
古北水镇
是如何火爆环渤海地区的

古北水镇在北方火爆的原因是多方面的,其中与操盘者成熟的运营经营是分不开的。古北水镇是司马台长城脚下独具北方风情的度假式小镇。
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北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月,由IDG战略资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资(集团)有限公司共同投资建设。公司旗下北京·密云古北水镇(司马台长城)国际旅游度假区总占地面积9平方公里,总投资逾45亿元人民币,是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体,服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。
古北水镇(司马台长城)国际旅游度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑,包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。到目前为止,公司拥有2500余名员工。


古北水镇刚投入运营就在2015年实现综合收入近五亿元,而去年的收入将会突破六一。之所以能够取得如此成就,除了其优越的地理位置,环渤海区域优质的客源之外,最为关键的还是其经验丰富的运营团队,主要运营团队依然是由操刀乌镇的团队承担,在把乌镇由历史古镇的观光游走向文创小镇的转化之后,操刀运营的第二个特色小镇。是天时地利人和的典型代表。
这是一个人造小镇的成功典范。
  4
云栖小镇
究竟是干什么的

浙江敢为人先不仅是过去,而是一贯这样的。
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杭州在向休闲城市的进化中不仅把景区及住宿在向休闲化引导,即便科研也在向更具人性化的方向发展。
2016年10月13日,作为第18届杭州西湖国际博览会重点项目之一的“2016云栖大会”在杭州成功举办,在此次会议上,马云在演讲时提出,未来30年社会发展将出现5个新趋势——新零售、新制造、新金融、新技术、新资源。云栖大会是是国内最大的云计算、大数据领域的峰会,前身是阿里云开发者大会。


会议的举办地点叫云栖小镇。
云栖小镇,是西湖区计划依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台打造的一个以云生态为主导的产业小镇。
云栖小镇,是一个云计算产业生态聚集地,运用大数据的计算将简单数据变成生产要素,小镇就是围绕云计算产业的特点,构建“共生、共荣、共享”的生态体系。
2015年阿里云开发者大会正式更名为“云栖大会”,并且永久落户西湖区云栖小镇。
2002年8月经杭州市政府批复之后,园区起初的定位是传统工业园区。
2005年,园区再次改变定位,主导发展生物医药、电子信息、机电一体化、新能源等为主的高科技产业和企业总部型产业。
2012年10月,园区再次调整发展思路,决定把“云产业”作为未来发展的主打方向。
“从传统工业转型升级成科技经济,再到智慧经济,每一次定位的变化,都可以看出政府腾笼换鸟、转型升级的决心以及对绿水青山的重视。”小镇负责人表示,从产业上看是一产到三产的转变,是生产、生活、生态的融合发展。
西湖区的目标是通过3-5年的发展,在那里集聚上千家涉云企业,涵盖云计算应用,如APP开发、游戏、互联网金融、移动互联网、数据挖掘等领域,形成完整的云计算产业链条,实现产值100亿元,税收5亿元以上。
另外,在“云栖小镇”里,西湖区还计划建一个面积约5000平方米的IT信息产业历史博物馆,展示以云计算为特色的互联网IT产业的发展历程;同时,跟阿里云公司合作,园区里还将成立一个阿里云技术学院(云栖学院),为园区企业提供云计算技术培训和学习交流等。


云栖小镇是地方政府与特色企业合作,以特色企业配套为切入点打造的一个科技小镇,上述提到的惠州松山湖片区的华为研发基地也是类似性质的科技小镇。国外美国的硅谷、日本的筑波、台湾的新竹都曾经是这样的科技小镇。


  5
新田城
郊区居住也很美

在郑州,在洞林湖,有一个项目叫新田城。这个项目经过十几年的开发,尤其是项目方在引进恒大与碧桂园之后,对于区域形象的提升起到了关键性的作用。
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新田城项目以英国现代城市规划大师霍华德的“田园城市”为规划理念,规划有居住、商业、度假、教育、农业、医疗等六大业态,从而构建成功能齐全、多元复合的现代田园城市,使居住者既能享受乡村生活的田园风光,又能体验都市生活的便利。
小区有60万平方滨湖商业配套,引进四星级法国皮埃尔温泉会所和五星级法国皮埃尔酒店发展旅游和度假,2700亩的湿地运动公园和700亩生态农业园提供绿色健康生活品质,名校加盟为3-22岁的孩子真正实现全学龄优质国际化教育。


如今,由新田置业开发的住宅部分基本上销售一空,剩余部分主要是做商业配套、文体、娱乐等,而在此区域购房的客户大部分都是改善型客户,不少客户是为父母在那里购置的养老房。
随着城市规模的扩大,尤其是地铁未来的修建,该区域将会由郊区盘向刚需区域过度,而早期购买者因为当时各种条件不成熟而以低廉的价格购入,有不错的升值空间。
  6
小镇看起来很美
住起来不错的生活方式

小镇是区别于城市化,尤其是大城市的一种生活方式,不论这个小镇是什么样的特色,生活都是其中必不可少的组成部分。
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不论是马云的云栖小镇,还是王健林的东方影都;无论是古北水城,还是拈花湾,不论是长期生活于此,还是偶尔度假那里,一个重要的特征就是必须是一个富有生活情趣的生活之所在。
小镇,无论其功能如何,都离不开人,都是以人为本的,是区别于拥挤不堪的城市生活的一种全新的生活方式
特色小镇,不是农村及乡土中国的简单再造,而是注入了现代生活气息与时代特质和现代设施的生活之所在,特色小镇就是一种更加尊重人,尊重人性的生活方式。
小镇规划与建设非常重要,而比这个更重要的是管理,产品、内容、场景、运营等是小镇的必不可少的四个因素,缺一不可,而后者场景及运营尤为重要。
目前,全国一窝蜂的扎堆搞特色小镇的运动,有些已经偏离了主题,受到各方的质疑与批评。平心而论,没有运营的特色小镇,最后如果仅仅沦为房地产开发项目,既浪费了资源,又葬送了前途,是非常悲催
特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进,不是这样。


方式一:整体进入,全面开发
从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。
比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院,讨论世界艺术小镇,艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程,很有学问,就跟听课一样,听他讲了一番。讲完以后就讨论,还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准,后来我就说,院长高大上,这个标准也不怎么接地气,但是这两个融合到一起,按照伯拉图的理念,然后按照欧洲文艺复兴的过程,诸如此类的讲了一遍。
按这个要求,中国有几个能搞?要不然咱们说几个样板看看?798算不算?不算,一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算?也不算,最好形成一个博物馆群。我说四川大邑,安仁古镇,樊建川在那儿搞了25个博物馆了,他说我没去过,我说你去看看,如果他都算不上,我看世界艺术小镇没戏。我实在想不出来,也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点,如果能够整体进入,全面开发,这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇,上来做旅游,做休闲,做度假,恐怕也不行,里边就我刚才讲的,现在是小镇加旅游,那我们要转过来叫旅游加小镇,这个难度是很大的。
方式二:借助资源,逐步推进

景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西,好多地方都有。再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配,就像刚才讲白石山这种情况,就是白石山做完了火爆起来了,跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细,我极为赞赏,不是一般的赞赏,之后火爆。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人,给那个董事长弄的,说拈花湾是个度假小镇,是个文化小镇,不希望这么多人来,但是大家把他当一个景点看。
但是马上碰到一个难题,是在国家风景名胜区的范围内,所以建设部的一个副部长去了盛赞,说搞特色小镇这是一个样板,我就说这个副部长是管特色小镇的,跟着建设部城建司的领导去了,说不行,违背国家风景名胜区条例,所以建的房子不许卖,本来他就是有一个酒店自己经营,剩下一些房子卖出去,资金回收,而且他卖的价格是整个无锡最高的价格,很多人已经付了定金,不让他卖,还有两片地不让开发了,所以就没办法,只好自持,自己运营,资金回收就慢了不知道多少倍,但是也确有问题。但是总体来看,就是景区带小镇,山水促小镇,这是一个方式,这个方式是一个比较可行的方式。
方式三:放大古村,深化古镇

这就是乌镇和乌村搭配的方式,乌村离乌镇就是3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,就是50年代,60年代,70年代,就这些房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块钱。后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。但是他就说,我就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,有真正有追求的人进来,所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。所以我就说放大古村,深化古镇,这是第三种方式。
方式四:搭车进入,形成配套

这就是袁家村这种模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,一看房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。
方式五:综合格局,提升品质

这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇,我这里讲的是地产商怎么进入。
方式六:先站干岸,趁火打劫

先别急着进,反正政府和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,但是把原来的难题都解决了,土地,老百姓,诸如此类的,有基础设施建设配套,这些难题都解决了,过不下去了,这时候你进入。这就叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分,因为有信息的沟通问题,像我看一眼就知道在什么阶段,就知道现在有什么难处,但是一般没有这种判断。

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