豪宅市场井喷:各地单价创新高

豪宅市场井喷:各地单价创新高
京华时报 2015-04-30 08:09 跟贴 282 条

深圳首度出现单价20万元以上项目、北京成交最贵总价1.2亿元、上海某楼王最高单价将达到38万元/平方米。继汤臣一品、钓鱼台七号院等天价豪宅之后，各一线城市的顶级豪宅定价纷纷再创新高，中国顶级豪宅的价格进入新时代。
各地单价创新高
绿城黄浦湾日前宣布，预计于今年5月推出的楼王，最高单价将达到38万元/平方米，这一价格不但刷新了上海豪宅价格纪录，也成为中国“第一贵”。
据了解，绿城黄浦湾项目均价定在20.8万元/平方米，楼王房源顶层报价高达38万元/平方米，高区数十套景观房源单价也均超过30万元/平方米，面积区间为450-500平方米，也就是说，每套总价都将超过1亿元，最高总价将超过2亿元。这样的价格已远远超过汤臣一品创下的单价纪录。无独有偶，深圳豪宅市场也首度出现单价20万元以上项目。4月22日，位于深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺突击开盘，备案的3栋A座5001单位，建筑面积527平方米，单价200957元/平方米。
在北京市场上，位于东二环内的万科北河沿甲柒拾柒号在今年春节后签约的近1.2亿元大单，创造最贵总价纪录；即将在今年内入市的融创观澜嘉苑（农展馆项目），住宅预售均价达16.5万元/平方米，融创中国董事长孙宏斌曾透露，其临湖位置的房源售价可能会突破30万元/平方米。
豪宅市场井喷
不仅单价纪录再次被刷新，豪宅市场的成交和供应数量也呈现井喷之势。
以北京市场为例。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的总价5000万元以上的物业达到了104套，创造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。
预计这种局面还将继续上演。新增供应方面，截至目前，已有万柳书院、万科北河沿甲柒拾柒号、泛海国际、保利海德公园等售价在10万元/平方米量级的项目入市，今年到明年初预计还将有融创农展馆项目、佳兆业广场、保利首开东坝项目、恒大东坝项目等20余个单价在10万元左右的高端项目入市。
“从发达城市房地产市场发展来说，那些经济和人口体量大、在区域乃至国家经济政治文化中具有重大影响力的一线城市、国际化程度较高的城市，能够培育出超级豪宅的市场需求和产品，这符合发达国家房产市场已经验证的楼市发展趋势”，伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉告诉记者。
另一方面，从开发企业的产品和定价策略来说，过去几年，一线城市楼面价攀升的趋势表现得较为明显，在地价攀升、房企追求利润率的情况下，开发具有顶级品质、极高附加值同时还占据优越城市区位资源的高端产品成为很多企业的产品策略；在定价策略方面，由于部分产品的特殊区位和特殊价值存在，在定价上出于对自身产品的自信和锁定顶级富豪人群的需要，定价偏高也在情理之中。
谁是买家
在宋辉看来，我国的亿万富豪人群在不断发展，企业主、明星等群体是其中的主流，这部分人群对于房地产市场的投资需求和居住客观存在，也是顶级豪宅的消费和投资主体。
虽然拥有一定的购买力，不过，不断增长的豪宅数量依然隐忧重重。
根据伟业我爱我家的监测，目前深圳市单价超10万元的在售项目存量在千套左右，在顶级富豪群体有限的情况下，去化速度较慢。“这种情况在北京、上海同样存在”，宋辉说，北京过去两年高价地王不断涌现，加上之前几年累积的豪宅产品陆续入市，现阶段总价3000万元以上的顶级产品竞争实际上十分激烈。
在购买力方面，一方面，顶级豪宅的购买人群对于地理概念相对模糊，因为人身自由度很高，投资也更理性，因此同样价格的产品，国内和国外相比，很多时候国外产品会更有吸引力；另一方面，我国房产依然有土地使用年限的现实问题，豪宅项目在房价标准上看齐国际水平，但在产品上并非永久产权，这会使得项目一定意义上缺乏与国外同类产品之间的竞争力。再加上近年来房地产之外投资渠道更加多元化，国内富豪人群资产向海外、其他领域分流的趋势已经越来越明显并呈现加速之势。